自1998年房地产市场化改革以来，我国房地产业一直呈现高速发展、快速增长的态势；房地产价格虽然表现出一定的波动性，但总体走势是持续上涨，尤其在2003年以后的几年间上涨幅度明显扩大。在房地产市场热闹非凡的同时，我国总体宏观经济形势则相对平稳，CPI的波动幅度也明显小于全国商品房平均销售价格指数的波动幅度。进一步地，对2002—2011年10年间的全国商品房平均销售价格指数和CPI数据进行比照分析后可以发现^①，我国房地产价格与通货膨胀的变动趋势关系较为复杂：在CPI趋小时，房地产价格增幅虽然也较小，但基本高于CPI增幅，且上升速度较快；在CPI上升较大时，房地产价格上涨则呈飞速之状，两者出现“双高”情形。通货膨胀和房地产价格走势对宏观经济发展和居民生活水平影响重大，厘清两者的互动关系，将有助于各界加深对保持物价稳定和控制房价的认识，对推动国民经济持续健康发展也具有积极的现实意义。有鉴于此，本文拟在理论剖析的基础上，对我国通货膨胀与房地产价格的互动关系进行较为全面的实证分析。

一 文献综述

对房地产价格与通胀关系的研究最初源自于探讨资产价格与通胀的关系。国外学者对资产价格与通胀关系的研究可归为两类：一是探讨是否应该建立一个涵盖资产价格的广义的通胀指标，并探究资产价格占该指标的权重；二是围绕用资产价格来预测通胀展开的，主要探讨资产价格波动与通胀预期的关系，从而决定是否把资产价格当作货币政策的中介目标。

对于通胀指标中是否应该考虑资产价格的波动，最早可追溯到Irving Fisher，他于1911年最先研究资产价格是如何影响通胀的，指出货币供应量的增加在带来资产价格上涨后才会导致物价水平上升。Milton Friedman (1957)和Franco Modigliani (1963)认为，人们当前的消费支出主要取决于整个生命周期内的预期收入。因此，房价的波动会导致资产的预期收益的变化进而带来预期收入的变化，最终改变人们的消费需求，即所谓的“庇古效应”。Alchian和Klein(1973)在费雪跨期消费理论基础上创造性地提出了“跨期生活成本指数”，指出资产价格可以用来反映人们对未来商品劳务的预期，并在一定程度上解释了资产价格对通胀的影响机制。Goodhart和Hofmann(2001)在货币状况指数(MCI)的基础上加入房地产价格与股票价格，将MCI扩展成金融状况指数(FCI)，并实证发现该指数涵盖了部分通胀信息。

在资产价格波动对未来通胀的影响方面，Smets(1997)通过构建一个结构模型，给出了非预期的资产价格变动影响通胀预期的两条理由：(1)资产价格的变化可直接影响总需求；(2)未来的预期回报强烈地影响资产价格。Simon(2000)通过建立关于英国住房价格和通胀的模型，研究发现英国绝大部分地区住房价格和通胀之间都存在协整关系，同时房价是导致通胀的格兰杰原因。Kontonikas和Montagnoli(2002)利用英国1992—2003年的月度数据，实证分析了房价对通胀和总需求的影响，结果显示房价对总需求的影响是显著的，并且房价波动与未来的物价指数高度正相关。尽管很多研究结果显示资产价格与通胀之间存有关系，但国外学者对这种关系的认识尚存在较大的争议。

1997年东南亚金融危机以来，国内学者对包括房地产价格在内的资产价格与通胀的关系也进行了大量研究，并取得了一定的成果。在构造我国广义的通胀指数以便更好地反映资产价格变动对物价的影响方面，很多国内学者都作出了贡献。比如，李强(1999)认为，考虑到我国经济增长很大程度上依赖于投资，建议利用居民消费和总投资的绝对数之比K(K=居民消费/总投资)，综合居民消费价格指数(CPI)和固定资产投资价格指数(IPI)计算一个关于整个宏观经济的通胀指数P。杨宝呈、苏云鹏(2010)认为，资产价格上涨过快会导致通胀；而通胀又会反过来推动热钱流入资本市场，从而增强了货币当局关于流动性过剩的预期，诱使政府出台紧缩性的货币政策抑制迅速上涨的资产价格，以达到消除通胀的目的。

值得一提的是，目前国内学者将房地产作为一项特殊资产独立出来并深入研究其与通胀之间关系的尽管也有，但为数不多。其中具有代表性的有：王维安(2005)构建了房地产市场均衡模型，创造出将通胀预期从房价波动中分离出来的新方法，并指出房地产预期收益率^①与通胀预期之间有一定的函数关系，因而应当将房地产价格因素考虑到居民消费价格指数中去。经朝明、谈有花(2006)以我国1987—2005年房地产价格与居民消费价格指数为样本的实证分析指出，两者之间有着长短期负相关的均衡关系。李亚培(2007)对2001—2006年我国居民消费价格指数和房屋销售价格指数的季度数据进行了协整检验，发现房地产价格和通胀之间存在长期均衡的关系，但为正相关关系。段忠东(2007)运用四象限模型定性分析了房地产价格影响通胀与产出的机制，结果显示，房价变动是通过影响总需求来对物价水平产生压力的，但短期内房地产价格对通胀与产出的影响比较有限，长期则对通胀与产出产生显著影响，且认为三者之间存在正反馈作用机制。蔡晓春、罗江华(2008)对2000年1月至2007年11月我国房价与通胀的样本数据进行的协整检验和误差修正模型研究发现，两者确实存在长期的均衡关系，同时也存在Granger意义上的因果关系。

总之，目前国内学者对资产价格与通胀关系的研究大多包含股票价格，而单独研究房地产价格与通胀之间关系的文献并不多，且结论存有较大争议；即使单独探讨房价与通胀之间关系的研究，也只是单纯以两者为变量入手的，而没有在宏观经济中动态地剖析它们之间的相互作用关系，也没有系统地说明它们之间互动的内在机制。正因为如此，本文拟在理论剖析的基础上，对2002年1月至2011年12月我国房地产价格、通货膨胀率、广义货币供应量、短期利率以及经济产出等五个变量的月度数据建立协整方程以及向量误差修正模型并开展相关检验和分析，力求更深入、更全面地探究我国房地产价格与通胀之间的互动关系。

二 房地产价格与通货膨胀互动的理论机制

无论是房地产价格还是通货膨胀，均由市场的需求(总需求)与供给(总供给)共同决定。在我国，房地产业作为重要的经济支柱，其产业关联性广泛，它的价格波动无疑会对社会总需求和总供给产生重大影响，从而导致通胀水平的变化；反过来，由于通胀一旦发生就会无处不在，房地产业势必也会受其影响，引致房地产需求与供给进而房价的波动。

(一) 房价波动影响通货膨胀的机制和路径

房价波动通过财富效应、资产负债表效应、信贷效应和托宾q效应给通胀带来同向变动。

1.财富效应。房地产的财富效应是指房价变动导致房地产持有者的财富变动，引起消费需求的变动，社会总需求由此也发生变化。一般而言，房地产价格的变动与财富效应是同向的，即房价上涨产生正向财富效应，房价下跌产生负向财富效应。按照前述的“庇古效应”，房价一旦发生变动，人们的总收入也会相应变动。短期内，房价上升只是暂时性收入的变动，正向财富效应不明显；长期内，房价持续上涨后人们的长久收入则会增加，正向财富效应则比较明显。同时，长期内稳步上涨的房价还会使人们对未来有良好预期，其边际消费倾向随之提高，从而带动社会总需求的增加，由此可能引致通胀水平的提升。

2.资产负债表效应。资产负债表效应分为对个人和企业两种。当房价持续上涨时，银行的信贷抵押品升值，个人的资产负债表良好，贷款亏损的概率降低，银行进一步增加信贷，从而带动社会总需求增加。企业资产负债表效应的理论前提是存在不完全竞争的金融市场。在此情况下，由于贷方与借方对贷款所掌握的信息是不对称的，便会出现逆向选择和道德风险问题。为降低风险，贷方的贷款合同就会建立在借款企业资产净值之上，并采取抵押担保方式。房地产作为一种资产，其价格一旦上升，企业的资产净值随之提高，逆向选择和道德风险就会降低。资产净值越高，企业的抵押品就越多，为了扩大投资，企业将寻求更多借款，而银行等金融机构也更倾向于提供更多的贷款给这些企业。因此，房价上涨会提高那些拥有房地产的企业的资产净值，于是资产负债表效应增强，企业进行更多的投资，导致总需求增大。可见，房价变动影响总需求进而影响通胀水平的资产负债表效应存在两条路径。

3.信贷效应。对于大多数居民而言，购房需借助银行抵押贷款，房价的增长会提高其抵押能力。对于持有厂房、办公楼等的企业而言，也是如此。可见，房价的上升与信贷扩张是相互促进的，这就是所谓的“金融加速效应”。当房价快速上涨及金融监管放松时，银行会为了自身的利益加大放贷力度，导致房地产信贷急剧扩大，这种带有泡沫的虚假的传递信号可能会扭曲信用的配置。总之，房价对实体经济以及通胀水平的影响很大程度上是通过房价波动影响银行信贷最终传递到实体经济中去的。

4.托宾q效应。房地产市场上的托宾q值可理解为房价与其新建成本之比。当房价上涨时，托宾q值就会变大，房地产投资新建是值得的，导致房地产的投资扩大，从而增加了总需求并引致通胀水平上升。

(二) 通货膨胀影响房价的机制与路径

通胀对房价的影响，表现为首先分别影响房地产的需求和供给进而影响房价的。

1.通胀对房地产需求的影响。房地产需求按其功能可划分为自住性需求和投资性需求。通胀对自住性需求的影响体现在以下两方面：一方面，通胀的发生会影响居住成本。买房和租房具有一定的替代性，通胀一旦来临，租金的涨幅一般会高于房价的涨幅，人们更倾向于买房而非租房，自住性需求随之增加；另一方面，通胀还会通过改变实际利率来影响自住需求。大多数居民购房要借助信贷，利率作为信贷的价格会影响人们的购房决策。理论上讲，名义利率不变时通胀下自住需求将会增加；名义利率提高且提高幅度大于通胀水平时，自住需求就会下降。可见，通胀水平的上升(下降)，经由成本效应和利率效应影响房地产自住需求的上升(下降)，进而影响房地产价格的上升(下降)。就通胀对房地产投资性需求的影响而言，具体表现在：长期以来，房地产都被认为是一种有效抵御通胀的投资工具，房地产的保值增值功能可以有效弥补投资者因为通胀带来的购买力下降的损失。因此，通胀造成的货币贬值压力，往往将强效推进房地产的投资性需求，从而导致房价的上涨。

2.通胀对房地产供给的影响。通货膨胀对房地产供给的影响结果是不确定的，这主要是因为它有正反两方面的效果，总的影响取决于两者之和。一方面，通胀发生后，建料、能源、工资等建设成本随之上涨，从而加大了开发商的成本压力，势必导致房地产供给削减。另一方面，由于我国的房地产开发融资渠道比较单一，主要是依靠银行贷款，所以贷款利率的高低会左右这些开发商的投资额。根据通胀收入再分配效应，若通胀期间贷款利率不变，则开发商向银行所支付的实际本息总额下降，从而实际减少了开发商的财务成本，有利于房地产供给的增加。需要指出的是，房地产开发周期一般较长，所以只有当通胀持续较长时，这种影响才会体现出来。

总之，通胀一方面通过利率、成本、保值增值效应导致房地产需求增加，另一方面通过成本和收入再分配效应给房地产供给变化带来不确定，所以对房价的总影响是不确定的。

(三) 房地产价格与通货膨胀相互作用的路径图

综上所述，房地产价格波动主要通过财富效应、资产负债表效应、信贷效应以及托宾q效应影响社会总需求，在社会总供给一定时影响通胀(图 1左虚线框)；通胀通过利率效应、保值增值效应、成本效应以及收入再分配效应影响房地产需求与供给，从而影响房地产价格的波动(图 1右虚线框)。房地产价格与通货膨胀相互作用的路径图如图 1所示。

三 房地产价格与通货膨胀互动的实证分析 (一) 变量的选择及样本数据的选取与处理

基于上述分析可知，影响通胀与房价的因素主要包括经济增长、货币供应量、利率等。因此，本文将房地产价格、通货膨胀率、经济增长、货币供应量、利率这五个变量引入VEC模型，并在此框架内进行相关检验和分析。由于2001年后我国CPI的编制范围与方法发生了变化，为保证统计口径一致和数据连贯，本文选取2002年1月至2011年12月期间的月度数据；数据来源于国家统计局网站、《中国经济景气月报》、中国人民银行网站等。

所涉及的替代变量及处理方法如下：(1)房地产价格变化率(HR)，采用全国房地产开发综合景气指数，即“国房景气指数”下的商品房平均销售价格分类指数(上年同期=100)减去100作为其代理变量。(2)通货膨胀率(CPI)，选用最具代表性的CPI (上年同期=100)减去100作为其代理变量。(3)短期利率(IR)，选择全国银行间同业拆借利率(7天)作为其代理变量。(4)经济增长率(YR)，采用工业增加值的月度数据作为其代理变量，即经济增长率为当年工业增加值除以上年同期值减去1再乘上100。(5)货币供应量增长率(MR)，选取M2作为货币供应量的代理变量，货币供应量增长率的计算方法同经济增长率。

(二) ADF单位根检验、Johansen协整关系检验和VEC模型建立

1. ADF单位根检验。进行协整关系检验及建立相应的VEC模型，一般要求各变量是平稳的。本文使用软件Eviews 6.0，采用ADF检验对变量的平稳性进行单位根检验。如表 1所示，HR、CPI、IR、YR、MR均为一阶单整序列，满足协整分析条件。

2. Johansen协整关系检验。单位根检验已表明HR、CPI、IR、YR、MR是一阶单整的，表明它们之间可能存在长期稳定的均衡关系。对此，可通过协整检验来确定。由于是多变量模型，本文选用Johansen协整检验对它们进行协整关系检验。依据AIC和SC准则，确定模型的最佳滞后期为2。以下分别运用Johansen检验的两种方法——迹(Trace)检验和最大特征值(Maximum Eigenvalue)检验依次展开，结果分别如表 2和3所示。

Johnsen检验的两个统计量均显示，HR、CPI、IR、YR、MR之间存在一个长期的协整关系，其结果如表 4所示。

由表 4得到以通货膨胀率作为被解释变量的协整方程为：

$ CPI=0.324\;1HR+0.103\;6YR+0.241\;3MR+4.776\;8IR-16.052\;5+ecm_t\\ \qquad\quad (0.053\;9)\qquad(0.029\;1)\qquad(0.095\;8)\qquad(0.493\;2)\qquad(2.865\;8) $

(1)

由式(1)可知，五个变量间存在长期稳定的均衡关系；圆括号内数值代表系数的标准误，ecm_t表示非均衡误差项，即为下面模型中的误差修正项。HR、IR、YR、MR对CPI皆为正向影响。HR与CPI的长期关系弹性为0.324 1, 即房价上涨1%通胀增加0.324 1%。另外，经济增长1%通胀增加0.103 6%；货币供应量增加1%通胀则增加0.241 3%；利率对通胀的影响最为明显，利率增加1%通胀将增加4.776 8%。上述协整关系的误差修正项形式为：

$ ecm_t=CPI-0.324\;1HR-0.103\;6YR-0.241\;3MR-4.776\;80IR+16.052\;5 $

(2)

3.向量误差修正模型(VEC)的建立。协整关系只能说明变量之间有长期均衡关系，难以解释变量之间的短期动态关系。为此，可以将误差修正项引入到向量自回归模型中，建立向量误差修正模型，以反映变量之间的长期均衡与短期波动关系。我国房地产价格变化率、通货膨胀率、利率、经济增长率和货币供应量增长率的VEC模型估计结果如表 5。表 5蕴含着各变量之间的复杂关系，由于本文主要研究房价和通胀之间的关系，这里只对两者的方程加以解析。

(1) 通胀方程。其调整系数为-0.105 2且显著(t=-3.307 66)，表明该模型具有良好的反向误差修正机制。对式(1)滞后1期的表达式两边同时乘以-0.105 2，便可得到各个变量长期的变动对短期通胀率D(CPI)的影响：

$ -0.105\;2 ecm (-1)=-0.105\;2 CPI (-1)+0.034\;1 HR (-1)+0.010\;9 YR (-1)\\ +0.025\;4 MR (-1)+0.502\;5 IR (-1)-1.688\;8 $

(3)

从式(3)可知，长期来看，房价的上涨会导致短期通胀水平的提高，两者的弹性系数是0.034 1。从短期的动态关系来看，滞后一个月、两个月等的房价波动对通胀率均无影响。可见，短期的房价变动对通胀水平的影响十分不显著。

(2) 房价方程。其调整系数为0.201 4，表明模型不能对滞后1期的非均衡误差起反向调节作用。从通胀率影响房价的短期动态关系看, 滞后1—2个月的通胀率、利率和货币供应量增长率均对当期房价产生显著的正向影响, 滞后1—2个月的经济增长率波动对当期房价产生微弱的正向影响。这说明，房价对于通胀率、货币增长的变化即使在短期内也相当敏感。

(三) 格兰杰因果关系检验

上述协整检验及向量误差修正模型结果显示出各变量之间存在协整关系与短期动态关系，但这并非表明相互间一定存在格兰杰因果关系。在VEC模型的基础上，可对各变量之间进行格兰杰因果检验。表 6给出了我国通货膨胀率、房地产价格变化率、经济增长率、货币供应量增长率和利率这五个变量变动的Granger因果关系检验。由于本文主要研究房价与通胀的关系，故仅分别对两者与其余变量之的Granger检验结果进行分析。

1.房价波动与其余变量变化的Granger检验结果分析。(1)房价波动和通胀之间存在单向Granger因果关系，即房价上升会带来一定程度的通货膨胀。这说明我国的房价与通胀之间的关系是符合本文第二部分的理论剖析的。(2)房价波动与经济增长之间存在双向Granger因果关系，即房价上涨能带来一定的经济增长，反过来经济增长也能带动房价上涨。这表明我国近年来房价上涨引起房地产投资增加，最终会从房地产及其相关产业两方面拉动经济增长；与此同时，经济增长会带来居民收入的增加，提高了居民的购房能力，对房地产的需求也随之上升，进而导致房价上涨。从表 6中也可以看出，需求拉动是导致房价上涨的主要原因。(3)房价波动和货币供给量变化之间存在单向Granger因果关系，即货币供给量的变化会对房价产生较为显著的影响。这可以部分解释2010年上半年我国流动性过剩对房价上涨的推动作用。(4)房价波动与利率变化的Granger因果关系不显著，其中可能的原因是，利率的上升提高了存量市场上对房地产投资与消费的成本，增加了开发商的融资成本，导致房地产的需求与供给同时减小，从而难以最终决定房价的变动方向。

2.通胀变动与其余变量变化的Granger检验结果分析。(1)通胀与经济增长存在单向Granger因果关系，即经济增长的变化对通胀的变化影响非常显著。(2)通胀与货币供应量变化存在单向Granger因果关系，即货币供应量的变化会带来通胀的变化。(3)通胀与利率存在单向Granger因果关系，即通胀的变化会引起利率的变化。

概而言之，房价波动与经济增长之间存在双向Granger因果关系，房价的变化能引起经济增长的变化，经济增长的变化也能引起房价的变化；房价波动分别与通胀率、货币供应量增长率之间存在单向Granger因果关系，即房价的上涨会带来一定程度的通货膨胀率的上升，货币供应量的增长也能部分导致房价的上升；房价波动与利率之间并无明显的Granger因果关系。经济增长率、货币供应变化率是通胀率的单向Granger原因；而通胀率又是利率的单向Granger原因。

(四) 脉冲响应函数和方差分解分析

基于前面的VEC模型，以下通过系统的脉冲响应函数和方差分解来观察我国房地产价格、通货膨胀、利率、经济增长及广义货币之间的动态关系和贡献度。

1.脉冲响应函数。图 2、图 3中，横坐标代表冲击作用的滞后期数(单位：月)，纵坐标依次代表系统中内生变量的变动程度。由前文分析可知，货币供应量增长率变动是通胀率变动的先导因素，而经济增长率及房价的波动是通胀率变动的根本，利率对房价波动的影响则相对滞后。据此，设置各变量进入VEC的顺序依次为MR、YR、HR、IR，CPI，分别给这些变量一个标准差大小的冲击，即可得到关于通胀率和房价波动的脉冲响应函数图。

如图 2，CPI对其自身、MR、YR、HR、IR冲击的动态过程如下：CPI对其自身的冲击响应最大，在第3个月时影响达到最大值0.586 5%，随后衰减；CPI对MR、YR和IR的冲击响应在初期皆为较大的正向影响，后逐渐削弱；而CPI对于HR的冲击响应先是负值，后反弹至正向最大值，尔后逐渐减弱。具体而言，CPI对MR的冲击在第13期达到最大值0.273 7%，之后逐渐变得平缓；CPI对YR的冲击在第5期达到最大值0.298 0%，随后逐渐下降并在第19期转为负值-0.017 2%，而且在第28期变成负向最大值-0.099 6%，之后无限趋向于零轴；而CPI对HR一个标准单位的冲击表现出正负波动，第1期其响应为零，第2期为-0.041 7%，从第3期转为正值并递增，第8期变成最大值0.208 0%，随后又在第21期变成负值-0.008 3%，并一直为负值且趋于稳定；CPI对IR的冲击类似于对YR，先是第5期达到冲击最大值0.408 8%，随后陡降，第18期为-0.017 7%，之后趋向于负向的零。

如图 3，HR对其自身、MR、YR、IR、CPI冲击的动态过程如下：HR对其自身的冲击最为迅速，在第2个月时影响幅度达最大值1.646 8%，随后开始衰减，且衰减速度很快；HR对IR产生负向影响；HR对YR的冲击在前7个月为正，之后转变成负的；HR对CPI的冲击在前5个月都为正向影响，其中在第2个月达到最大值0.161 0%，第6个月以后转为负数，并在第16个月达到负向冲击最大值-0.3621%，然后又逐渐转变为正向且趋近于零。

总的来说，上述脉冲响应函数分析的结果显示，短期内房价冲击对通胀先是微弱影响，然后是负向影响，而长期内房价冲击会对通胀产生逐渐增强的明显的正向影响，之后会逐渐减弱至0；短期内通胀、经济增长以及广义货币的冲击对房价会产生一个正向影响，长期内通胀的冲击先是负向影响，尔后转变成正向影响。

2.方差分解。通胀波动和房价波动的Cholesky方差分解，见图 4和图 5。其中，横轴代表滞后期数(单位：月)，纵轴分别表示各变量对通胀率和房价波动影响的贡献度百分比。

如图 4，就整个50期的方差分解而言，通胀受其自身的滞后值影响最大，表明通胀有较强的持续性。比较HR、YR、MR以及IR，其中利率对通胀的方差贡献度最大，在第8期达到最大值22.593 4%，随后逐渐下降到18%左右并大体平稳；货币供应量增长率的方差贡献度仅次于利率，从第1期的0迅速升至第17期的13.745 6%，且于此时贡献度超过经济增长，随后稳定在17%上下；经济增长率方差贡献度从第2期的6.939 9%上升到第11期的13.915 5%极大值，随后一直稳定在14%左右；房地产价格波动对通胀的方差贡献度相对最小，第1期为0，随后稳步增长至第16期的极大值6.199 2%，尔后小幅度增长并稳定在6%以上。这说明，房价波动在短期内对通胀的解释力十分有限，长期则具有较强的解释力。从整体上看，短期内通胀的预测方差主要来自于其自身，而长期内则有6%以上来自于房价的冲击。

如图 5，就整个50期的方差分解而言，房价波动受自身的滞后值影响也是最大的，表明房价波动亦有很强的持续性。通胀率对房价的贡献度由第1期为0.53%逐渐增加到第33期的8.10%，此后缓慢下降并维持在7%以上。货币供应量增长率的贡献度在第1期为零，到第5期迅速增加到5.09%，在第14期达到最大值11.83%后稳定在11%左右；经济增长率对房价的贡献度第1期为零，随后缓慢增加到6.0%并基本稳定。这说明，即使在短期内，通胀率与货币供应量增长率也是房价波动的重要解释因素；从长期来看，房价波动的预测方差有53%来自于其自身的冲击，有11%来自于货币供应量的冲击，有7%以上来自于通胀率的冲击。

总之，通过方差分解分析可知，在宏观经济运作系统中，我国房地产价格与通货膨胀的波动有一定的关联性，长期来看，货币供应量增长和房地产价格上涨是通货膨胀加剧的重要因素；与此同时，通货膨胀与货币扩张对房地产价格的上涨也有相对较强的解释力度。

四 结论与建议

本文将房价、通胀、经济增长、广义货币供应量、短期利率等五个变量纳入统一的模型及分析系统中，研究我国房价与通胀的互动关系，得出的主要结论是：在样本区间内，我国房价与通胀存在长期稳定的动态均衡关系；短期内房价波动对通胀影响是微弱的，而通胀对房价波动则有显著的正向影响。其主要原因在于，房价的上涨首先是刺激总需求进而才对通胀产生向上的推动，房价对通胀的影响具有时滞，长期内才能显现出来；通胀水平的上升则会进一步刺激房价的上涨，2009年以后，我国通胀水平在较长时期内一直处于高位，随之而来的是，房价逐渐走出金融危机时的低谷，呈现快速上涨之势，便验证了这一点。

基于上述结论，为了促进我国房地产业与宏观经济的协调和可持续的发展，本文提出以下几点建议：第一，对我国房地产市场进行调控的基调应当是：促使房价变动与宏观经济基本面相协调，将房地产调控与通胀治理统筹起来，谨防“房地产泡沫化”；第二，考虑将房价因素纳入通货膨胀率的编制中，以便政府部门能够制定更为有效精准的宏观调控政策；第三，进一步推进利率市场化，充分发挥利率对房价和通胀的引导作用。