一 文献回顾

关于产业结构与外来(流动) 人口、房地产价格之间相互关系的研究文献已有不少，大致而言，可以分成以下几类：一是有关产业结构与房地产价格的研究，如产业结构变迁对房地产市场及其价格等的影响，研究发现不同产业对这一关系的影响不一，同时也存在区域差异。二是分析流动人口与产业结构变迁(高度化) 之间关系的研究，相关结论既有正面效应，也有负面效应。三是关于外来(流动) 人口对房地产价格影响的研究，从外来人口的规模、结构和层次等多角度阐释对当地房地产价格的影响，研究的机制不一，结论也有所区别。

一些研究对产业结构和房地产价格之间的关系进行了探讨，发现产业结构的变化会影响住宅价格。如刘嘉毅等(2014)认为，产业结构合理化对住宅价格有显著正向影响，产业结构高级化也显著推动住宅价格上涨；在样本期内，产业结构变迁对全国住宅价格上涨的贡献率为13.45%。不过，产业结构合理化、高级化对住宅价格的影响呈现明显的区域差异，两者对东中西部住宅价格的影响效应依次递减；银行信贷、土地价格推高住宅价格，利率调整对房价的调控作用基本失效，人口规模、人均收入水平对住宅价格的影响因地区与时间而异。谷卿德等(2015)则验证了不同类型产业对房地产价格的影响。他们利用2003-2012年中国239个城市的面板数据研究发现，制造业对房地产价格的影响呈U形，制造业集聚到一定程度后才会对房地产价格产生正向影响；服务业对房地产价格具有显著的促进作用，但其过度集聚可能对房地产价格产生下行压力；在细分产业中，生产性服务业、信息传输、计算机服务和软件业、金融业、房地产业等对房地产价格的推升作用更为明显。

有一些研究对外来(流动) 人口与产业结构之间的关系进行了探讨。王新华等(2006)运用全国和四大经济板块的相关数据探讨了各板块不同产业的发展与人口流入规模的相关关系，结果表明两者的关联度普遍较高，但东部、中部、西部及东北地区，其农业、工业和第三产业的发展与人口流入关联度各有差异，这跟其不同产业发展程度、劳动生产率和产业自身性质等有关。周昌林等(2007)通过定量分析发现，人口结构水平上升1%，就能使产业结构水平提高5.12%。流动人口在支撑城市经济快速增长的同时，通过拉低城市人口结构水平曲线、延缓城市人口结构提升速度，对城市产业结构的升级产生了抑制。他们的解释是：流动人口产生的资本替代效应削弱了企业创新动力，流动人口知识、技术、技能积累不足制约了企业技术进步，流动人口消费能力偏低维持了城市低端产业的生存空间，三方面的共同作用抑制了城市产业结构的升级。崔光灿(2014)利用上海市人口普查数据进行的实证分析发现，外来人口居住的空间分异与区域产业结构之间存在明显的互动关系。中心城区呈现产业结构主导人口结构的特征，远郊区呈现人口结构主导产业结构的特征。当一个区域住房可得性较高，则容易成为外来人口的集聚区，并形成外来人口结构主导产业发展的特征。

另一些研究则显示，人口结构与房地产价格之间存在关联。谢琛等(2010)通过不同年龄段人口数这一指标，利用灰色理论分析了我国房地产市场需求的影响因素，认为人口年龄结构影响着房地产市场需求从而影响房价。外来人口影响着人口结构，因而与房地产价格产生关联。譬如，在控制了城市经济发展水平和城市人口规模等因素后，陆铭等(2014)发现外来人口(移民) 占比更高的城市房价更高。他们进一步研究发现，移民占比和移民占比变化对房价的影响主要是通过城市移民(外来市民) 和收入水平较高的移民来实现的。陆铭等(2014)的研究侧重于需求的角度，范剑勇等(2015)则从土地供给角度对地方政府推动城镇化的内在机制进行了探讨。他们的结论同样是外来人口推动房价上涨，但在具体机制上，将其区分为两种用地模式和两种效应。他们将地方政府在土地市场上的干预行为具体化为扩张工业用地供应、相对缩减住宅用地供应，并以新增常住人口的居住模式选择为研究的切入点，结果发现城市新增常住人口(该研究认为80%的新增常住人口变化来自于外来人口) 的居住以价格低廉的非普通商品房为主，因此，工业用地扩张推动了城市常住人口增长、经济发展，由此房价上升。但低端人口竞争降低了工资水平，低工资水平的住房需求则由非普通商品住房来满足。由此，尽管范文的结论与陆文相同，即外来人口提高了房价，但其影响机制和视角却不同。陆文关注外来人口中的高收入者，而范文则着重于外来人口中的低收入者。可见，分析外来人口对房地产市场的影响需要有结构化的视角。

以上文献说明，在产业结构、外来人口结构与房地产价格之间存在较复杂的影响机制，同时也存在结构性的关联。据此，本文余下部分安排如下：第二部分研究产业结构、人口结构与房地产价格之间的关系，考察人口结构因素是否在产业结构与房地产价格之间起中介作用；或者反之，产业结构在人口结构与房地产价格之间是否存在中介作用。第三部分考察常住人口中外来人口的比重对不同城市的人口结构和产业结构的影响。第四部分进一步分析外来人口如何通过影响产业结构来影响房地产价格。

二 人口结构、产业结构与房地产价格之间的中介效应的检验

基于上述文献可知，产业结构对房地产价格存在影响，人口结构也对房地产价格存在影响，鉴于产业结构和人口结构之间同样存在相互关联，因此合理推测，可能存在产业结构、人口结构与房地产价格之间的中介效应。

本文认为，在产业结构调整与房地产价格变动之间，人口结构是其中一个可能的中介渠道，不同产业的发展与人口流入规模相关(王新华等，2006)，而常住人口变化与外来人口紧密相关(范剑勇等，2015)，则一个城市的产业结构会通过人口流动影响其常住人口结构，如年龄结构、教育结构，从而影响房地产市场。因此，提出以下假设：

H1：人口结构是产业结构和房地产价格之间的中介变量。

H1.1：某城市的人口年龄结构是二产产值占比和房地产价格之间的中介变量。

H1.2：某城市的人口年龄结构是三产产值占比和房地产价格之间的中介变量。

H1.3：某城市的人口教育结构是二产产值占比和房地产价格之间的中介变量。

H1.4：某城市的人口教育结构是三产产值占比和房地产价格之间的中介变量。

另一方面，人口结构也会影响产业结构(周昌林等，2007；崔光灿，2014)，低素质、低成本劳动力的聚集可能会促进低增值型产业的发展，影响产业结构。而产业结构合理化、高级化则对房价产生影响(刘嘉毅等，2014)，因而也有可能是产业结构作为中介变量。据此提出如下假设：

H2：产业结构是人口结构和房地产价格之间的中介变量。

H2.1：某城市的二产产值占比是人口年龄结构和房地产价格之间的中介变量。

H2.2：某城市的二产产值占比是人口教育结构和房地产价格之间的中介变量。

H2.3：某城市的三产产值占比是人口年龄结构和房地产价格之间的中介变量。

H2.4：某城市的三产产值占比是人口教育结构和房地产价格之间的中介变量。

在以上中介效应分析中，因为产业结构与经济发展和收入水平可能存在一定的关联，而经济发展和收入水平影响房地产价格(沈悦等，2004)，因此，本文把经济发展(人均GDP) 和收入水平(人均可支配收入) 作为控制变量。同时，城市规模(常住人口) 会影响人口集聚带来的集聚效应，在大城市与中小城市，外来劳动力增加带来的增长效应不同，对房价的影响也不同(陆铭等，2014；周密等，2014)。崔光灿(2014)的研究也发现，不同区域人口结构与产业结构的影响机制存在差异。因此，本文将城市规模作为控制变量。

本文将检验以上两大类8组假设，解释变量为70个大中城市^① 2010年的商品房平均售价；控制变量为当年常住人口、人均GDP、人均可支配收入；自变量和中介变量分别是：(1) 三产产值占比，劳动年龄人口占比^②；(2) 三产产值占比，大专及以上人口占常住人口的比例；(3) 二产产值占比，劳动年龄人口占比；(4) 二产产值占比，大专及以上人口占常住人口的比例；(5) 劳动年龄人口占比，三产产值占比；(6) 劳动年龄人口占比，二产产值占比；(7) 大专及以上人口占常住人口的比例，三产产值占比；(8) 大专及以上人口占常住人口的比例，二产产值占比。数据来自历年《中国城市统计年鉴》、各地统计年鉴和各地第六次全国人口普查数据，以上均取2010年值。具体检验方法采用经典的三方程检验：

$ \begin{matrix} Y={{\alpha }_{1}}+CX+\sum {{f}_{i}}\times {{K}_{i}}+{{e}_{1}} \\ M={{\alpha }_{2}}+aX+\sum {{f}_{i}}\times {{K}_{i}}+{{e}_{2}} \\ Y={{\alpha }_{3}}+C\prime X+bM+\sum {{f}_{i}}\times {{K}_{i}}+{{e}_{3}} \\ \end{matrix} $

①70个大中城市，是指2004年在《国家发展改革委、国家统计局关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知》中所列的编制房地产价格指数纳入的城市。具体名单可参见国家统计局房价指数网页。

②劳动年龄人口占比指15-60岁的人口数占常住人口数的比例。

其中，Y为因变量，M为中介变量，X为自变量，K_i为控制变量，f_i为系数，α为各模型常数项，e为各模型误差项。检验过程为：(1) 首先检验自变量X与因变量Y之间的关系是否显著，当证明X与Y之间具有显著关系，即系数C是显著的，则继续检验。(2) 检验自变量X与中介变量M之间，以及引入中介变量M之后自变量X与因变量Y之间的关系是否显著。如果X与M之间是显著的，M对Y的影响也是显著的，则说明有中介效应。即系数a、b显著，且系数C′显著，则中介效应显著，如系数C′不显著，则存在完全中介效应显著。(3) 如果X与M之间(a)，M与Y之间的影响系数(b) 至少有一个不显著，则要进行Sobel检验^③，来进一步确认是否具有中介效应。

③对于自变量与中介变量之间的回归系数a以及包含了自变量和中介变量的模型中中介变量系数b中有一个不显著的，可进行Sobel检验，检验值为z-value=a×b/SQRT (b²×S_a²+a²×S_b²)，a、b、S_a、S_b分别为前述回归中的非标准化系数值和标准差。

在做上述回归分析前，首先对各变量数据进行对数化处理。检验结果如表 1和表 2。通过观察表中各回归模型自变量和中介变量的系数显著性变化，并结合Sobel检验结果，可得出以下结论：

第一，就70个大中城市而言，常住人口中大专以上教育水平的占比、处于劳动年龄的占比、三产产值占比对商品房销售均价均有显著的正向影响，而二产产值占比则有负向影响。对产业结构与人均GDP、人均可支配收入分别做相关性分析发现，三产占比呈显著正向相关性，而二产占比则不显著(系数为负)。因此可以认为，就本文样本而言，三产产值占比越高意味着居民收入越高，因而房价越高。而二产的影响机制则较为复杂，难以一概而论。

第二，常住人口的年龄结构、教育结构与三产产值之间存在正向的相互影响关系，而与二产产值之间则存在负向的相互影响关系。即劳动年龄的人口占比越大，教育水平越高，第三产业越发达，而二产产值比重则越低。反之亦然。可以合理推测，70个大中城市产业发展已到了一个高度，对二产的劳动力要求相对较低，对三产的劳动力要求相对较高。而这一结论放到其他中小城市可能未必适应。

第三，三产产值占比在常住人口的教育结构与房价之间起着完全的中介效应，而在年龄结构与房价之间存在着显著的中介效应，且其系数均为正。假设H2.3和假设H2.4得到证实。二产产值占比在常住人口的教育结构与房价之间存在着完全的中介效应，也在年龄结构与房价之间存在着完全的中介效应，假设H2.1和假设H2.2得到证实。但与三产分析结果不同，其系数均为负，这(系数正负性) 与结论第一点是一致的。也就是说，人口结构通过影响产业结构而影响房价这一中介效应成立，其中教育结构呈完全中介效应，而年龄结构对三产的影响是不完全中介效应。这说明人口因素中的年龄结构除了影响产业发展从而影响房价之外，也可能存在着由于消费的生命周期现象而影响房价的机制，如结婚、成家、养老等。而教育结构对房价的影响则可完全体现于其对产业发展的影响，除此之外，并不因不同教育水平人们的住房消费行为差异而对房价产生影响。综上，假设H2及其所有分假设得到证实。

第四，二产、三产产值占比对房价的影响并不通过对常住人口的教育结构和年龄结构的中介影响来发挥作用，也就是说教育结构与年龄结构并不是产业结构和房价之间的中介变量。产业结构具有独立于人口结构而对房价产生影响的机制。假设H1及其所有分假设均没有得到证实。当然，前述的结论均是基于本文所讨论的70个大中城市而言的。

总之，人口因素通过作用于产业结构从而影响房价(其中年龄结构具有一定的独立影响，如随生命周期的住房需求区别)，产业结构独立影响房价。结合两者可以认为，是产业结构而不是人口结构对房价起着重要作用。

三 外来人口对人口结构、产业结构的影响

前述分析指出，常住人口结构通过对产业结构(二产和三产产值占比) 的中介作用来影响房价，而人口结构，包括年龄结构和教育结构，不仅受到城市自身人口的自然和社会变化影响，在我国现阶段快速城市化的背景下，更受到外来人口的直接影响。接下来本文检验城市常住人口中外来人口占比〔(常住人口-户籍人口)/常住人口×100%〕对城市人口结构和产业结构的影响。结果如表 3所示。

从表 3可以看出，在控制二产和三产产值占比后，外来人口越多的城市，其劳动年龄人口占比越高，即外来人口显著地增加了劳动人口，但对大专以上人口占比影响并不显著，说明外来人口的教育水平相较于户籍人口而言并不占优势。仅控制二产产值占比，外来人口对劳动年龄人口占比仍呈正向显著影响，而对大专以上人口占比无显著影响。仅控制三产产值占比，外来人口对劳动年龄人口占比无显著影响，而对大专以上人口占比呈负向显著影响。

因此可以认为，外来人口流入主要增加了城市第二产业的劳动供给，却降低了其第三产业就业人口的教育水平。这可能是由于二产中低技能岗位比例较高，因此外来人口并未显著影响教育水平。而三产中包括生产性服务业、公共服务业、生活服务业等，外来人口比重趋高，更可催生生活服务业等低端服务业的发展，因而降低了平均教育水平。

同样，在控制了人口的劳动和教育结构后，外来人口比重对二产产值占比没有显著影响，而对三产产值占比产生了显著的正向影响。这恰好印证了前述分析，即外来人口有催生低端服务业的倾向。

四 外来人口对房地产市场的影响--基于产业结构的视角

合理推测，既然外来人口影响着城市的产业结构和人口结构，影响着城市的发展，它对城市房价自然也有着显著影响。

首先进行初步检验，对所有城市的数据进行回归分析，因变量为商品房销售均价，自变量包括人均GDP、常住人口、人均可支配收入、二产比重、三产比重、劳动年龄人口占比、大专以上人口占比和外来人口占比，数据来源和处理方式同上。采用step-wise的方式，回归结果显示如下式(仅纳入系数显著的变量)：

$ p=0.335\times immigratio+0.504\times incpercap-0.322\times secperGDP~ $

上式中，自变量分别为外来人口比重、人均可支配收入和二产比重，其系数均在99%水平上显著；DW=1.596，ΔR²=0.752，VIF值均小于2.5。因此，就所有70个大中城市而言，外来人口比重越高，则房价越高。但此处存在一个值得思考的问题，即外来人口影响房价的途径是否主要通过对产业结构的影响来实现，是否因不同产业而影响不同？或者是否主要通过总量效应如需求上升来影响，而与产业结构关系不大？换言之，在外来人口、产业结构与房价之间是否存在着中介效应^①？根据前两部分的检验，外来人口影响产业结构，而产业结构又影响房价，本文提出如下假设：

①因为第二部分已经论证了产业结构对房价的主导性作用，因此此部分对常住人口结构的中介效应不作重复研究。

H3：产业结构是外来人口和房价之间的中介变量。

H3.1：某城市二产产值占比是外来人口占常住人口的比例与房价之间的中介变量。

H3.2：某城市三产产值占比是外来人口占常住人口的比例与房价之间的中介变量。

数据处理方式和检验方法同上，控制变量除常住人口、人均GDP、人均可支配收入外，此处还加入劳动人口占比和大专以上人口占比这两个人口结构指标。检验结果如表 4。

对表 4的分析出现了有趣的结果：

第一，如不控制二产和三产产值占比，则外来人口在常住人口中的占比对房价无显著影响，反之，则外来人口占比对房价有显著影响。因此，由于产业结构在此处本身是中介变量，不作为控制变量，可以认为外来人口与房价之间的产业结构中介效应是不存在的。假设H3及分假设H3.1和H3.2均没有得到证实。

可以这样理解，对不同产业结构的城市而言，外来人口占比不同对房价影响并不显著；而对类似产业结构的城市而言，外来人口比重越大则房价越高。这可以理解为城市对外来人口的吸引作用明显，由外来人口带来的增量需求改变了供需态势，影响了房地产价格。可是这种影响当产业结构不同时就不明显了，显然，产业结构仍然起着某种类似于调节变量^②的作用。

②并不是正式的调节变量，限于篇幅和研究目的，本文并不打算在此讨论产业结构的调节作用，在这里仅仅是用于强调产业结构对外来人口与房价之间关系影响的某种特点。

第二，这种调节作用可以从二产、三产不同的影响方式体现出来。如果仅仅控制二产产值占比，则外来人口占比对房地产价格的影响不显著，说明同样的二产产值占比下，外来人口的比重并不对房地产价格产生影响，二产产值占比自身对房价的影响则为负且显著。如果仅仅控制三产产值占比，则外来人口对房地产价格影响显著且为负，三产产值占比自身对房价的影响为正且显著。结合前文的分析，本文对此的解释是：同样的二产产值占比，外来人口在常住人口中比重是多是寡对房价并不具有大的影响；而同样的三产产值占比，外来人口在常住人口中的比重越大，则会降低房地产价格。因此，能否认为，由于二产内部的复杂性，既存在高价值、高产出的产业，也存在低价值的产业，其对居民收入及对房地产价格的影响比较复杂^①；就本文的样本而言，二产产值占比高是负向的影响，而由于外来人口在第二产业中的分布较为分散，既可能存在于高端也可能存在于低端，因此其影响不明。而对于第三产业，有研究显示，外来人口在第三产业中往往居于低端岗位(康雯琴，2005)。因此，在同样的三产产值占比下，限于外来人口的能力，其比重增大，意味着低端岗位的扩大，或意味着像生活服务业之类的低价值产业的扩大，整个行业的平均生产率降低了，因而房地产价格也受到了负面影响。

①经Pearson相关性检验，人均GDP和人均可支配收入与二产产值占比均不显著相关，而与三产产值占比显著相关(系数分别为0.493和0.392，99%水平显著)。

因此，结合第三部分的分析，我们可以认为，外来人口对房地产市场的影响同样受到城市产业结构的作用，这一点与其自身的人口特征是有关的。

五 结论和不足

本文推导和验证了以下结论：第一，产业结构和人口结构之间存在复杂的相互影响关系，需要分产业进行讨论，如第二产业的比重与年龄结构、教育结构存在负向影响关系，而第三产业则是正向关系。第二，对于房地产价格，人口结构的影响是通过产业结构的变化而产生的，而产业结构的影响则并不通过对人口结构的影响而起作用。因此，归根结蒂，是人口的经济属性而不是自然属性影响了房价。第三，外来人口对流入城市的产业结构和人口结构均产生了显著影响，这种影响分产业有所区别，它增加了城市第二产业的劳动供给，却降低了城市第三产业就业人口的教育水平，可以认为这种分产业差异来自于其自身的人口结构，譬如，年龄相对较为年轻、学历相对较低等(可参考上海市以及其他城市的第六次人口普查公报)。第四，外来人口的这种结构特征使得它在影响城市房价时也体现出受城市产业结构的调节，即外来人口提高房价这一假设只在产业结构类似时成立，当产业结构不同，譬如仅考虑第三产业时，外来人口占比越高反而降低了房价。

由于数据缺乏和受水平限制，本文留下了诸多不足。如由于数据受限，对产业结构的考察仅关注二产和三产产值占比，而对可能更有价值的高收入行业/低收入行业分类，或高增值/低增值行业分类无法加以深入考察。再如，一些控制变量在模型中未被考虑，70个大中城市的样本具有局限性，未根据城市差异进行进一步分类和比较分析等。对这些不足，都有待于后续研究去弥补。