一 引言

2009年至2013年，中国房地产市场呈现量价齐升现象^①。对这一现象的解读，多数学者认为是需求曲线向右移动导致房地产市场均衡点向右上方移动的结果。其中，观点的不同之处在于需求曲线右移的原因，主要集中在预期观和投资观。预期观是指由于消费者预期未来房价上涨，为避免涨价带来的损失，将购房需求提前释放。如贺京同等(2009)研究发现，销售价格的上涨带动消费者对房价继续上涨的预期，促使销售量大幅增加。投资观是指为规避通胀风险或者为获得较高收益，消费者在房价上涨时增加对商品房的购买。苏环等(2011)指出，2009年通胀预期被媒体、学界过度炒作，使公众产生了非理性通胀预期，为规避通胀风险，公众必然转向高收益的投资产品，而投资房地产的高回报刺激公众对商品房的投资需求。陈林等(2011)认为，房地产可满足“安居”效用，是生活必需品，具有消费价值；其二手交易属性使房地产可以被出租、转卖套利，是居民投资保值、对抗通货膨胀的手段，也是投机套利者的牟利工具，因而如股票、债券等投资品具有投资价值。贺京同等(2009)也认为商品房具有投资增值的属性。吴军等(2012)指出，当人们对市场未来看涨时，市场更具有投资性，反之，则市场更具有消费性。本质上，预期观和投资观的论证均聚焦于预期和投资导致的商品房需求跨期释放。

①由于受限购等政策的影响，“量价齐升”是中国房地产市场的一个重要特色，董金社(2009)、彭慧和韩非(2013)等现有研究对这一特色进行了详实的分析。“量价齐升”现象说明，对于中国房地产市场，并不能运用传统经济学中向右下方倾斜需求曲线进行建模。针对这一问题，本文借鉴制度经济学中的凡伯伦的相关理论，假定中国房地产市场需求曲线向右上方倾斜。

2009年以来，政府出台的一系列房地产市场宏观调控措施主要基于需求曲线向右移动的观点，如2009年的“国四条”，2010年的“国十一条”和“新国十条”，2011年的“新国八条”，2013年的“国五条”和“新国五条”，其核心思想无不是增加商品房供给和抑制商品房需求，尤其是严厉抑制投资投机性购房需求，但是效果并不显著。因此，有理由对量价齐升现象进行再思考。在已有文献的基础上，本文认为商品房已经成为凡伯伦商品，其需求曲线向上倾斜，即量价齐升是需求沿向上倾斜需求曲线变动的结果，而非需求曲线移动的结果。在此基础上，建立房地产商和消费者之间的两阶段动态博弈模型，分析消费者面对当期房价变动时如何决定当期购房量并调整下期房价预期，以及地产商每一期最优房价变动方向，力图给房地产市场量价齐升现象提供另一种比较合理的解释。

二 文献综述和模型假设

凡伯伦效用是需求曲线向上倾斜的原因，凡伯伦商品的总效用不仅来源于商品的“直接”使用，还来源于对它支付的价格。凡伯伦商品总效用是物品自身的“物理”效用和“社会效用”的综合体(汪丁丁等，2003)。

商品房最初只是一种必需品，然而在房价上涨预期、商品房投资属性增强、炫耀属性增强、商品房刚性需求放大这四种力量作用下，它逐渐成为一种事实上的、后天的凡伯伦商品，其需求曲线也随之变为向上倾斜。

(一) 房价上涨预期是商品房成为凡伯伦商品的前提

住房市场是信息不完备程度较高的市场，居民在住房市场上对房价的预期绝大多数时候是基于当地住房市场状况(特别是历史房价趋势) 形成的，基本属于近视价格预期(郑思齐等，2007)。近视价格预期是非理性预期(吴军武等，2011)。虽然近视预期的准确程度不高，但这的确是一般居民对房价的预期方式(郑思齐等，2007)。Jeremy C.S.(1995)和Himmelberg等(2005)的研究表明，预期在房地产市场价格机制中具有重要作用。贺京同等(2009)通过实证研究发现，房地产市场上前一期的价格变动导致消费者对后期价格的预测。贺京同与徐璐(2011)发现，我国房地产市场主体受行为因素的显著影响，从而不断推高房地产升值预期，并在预期实现时得到进一步强化。

房地产市场的供需双方基于往年的商品房销售情况形成了商品房价格继续上涨的预期。个体需求，因为对他人的反应有了预期，便可以与价格正相关(汪丁丁等，2003)。对房地产商来说，在商品房销售旺期，房地产商预期商品房价格还可以继续上升，因此，倾向于制定比较高的商品房销售价格。有关对楼房交易市场的研究发现，在楼房销售的旺期，卖方的要价比买方的出价高很多，在楼房销售的萧条期，卖方的要价则高出预期的卖价(张军伟等，2011；Genesove & Mayer，2011)。对消费者来说，经历了一系列房价上涨过程后，他们开始预期房价会进一步上升。在房地产企业的广告宣传和价格引导下，消费者从众心理发生作用，开始抢购住房。群体行动影响个体行动，这是需求曲线向上倾斜最站得住的一个理由(汪丁丁等，2003)。

郭熙保等(2012)经过实证研究发现，我国房地产市场投机正反馈作用明显，当房价上涨的预期得以实现并从市场投机中获利时，价格上涨的预期会紧接着得到进一步强化。商品房价格越高，消费者购买欲望越强烈。而且，Jeremy C.S.(1995) 指出，在房价上升期，价格波幅大于房价下跌期，即房价下跌期的市场价格存在一定刚性，这表现为已购房的消费者会自发地阻止房地产开发企业降价。

这些因素使得商品房价格上涨得以自我强化、自我实现，其结果是商品房价格只能继续上升，并进一步印证和加强消费者房价上涨预期。

房价上涨预期一方面使得商品房有升值空间，可用作投资品；另一方面使得商品房价格超出普通人的购买能力，成为炫耀品。所以说，房价上涨预期是商品房成为凡伯伦商品的前提。综上所述，我们提出：

假设1a：消费者根据本期房价走势形成下期房价预期。

假设1b：房价上涨的棘轮效应显著。

(二) 投资属性是商品房成为凡伯伦商品的内在原因

商品房具有投资属性。Palmquist (1984)认为，房地产市场最重要的特征是房地产为可储存品，可在二手市场转卖。Flavin和Yamashita (2002)也认为，房地产既可以向消费者提供住宿效用，同时又是投资品。张丕强(2010)认为，当房地产市场以投资(投机) 者为主时，房地产市场的需求曲线向右上方倾斜。

在经济平稳运行时期，国内消费者希望实现资产增值；而经济出现通胀时，则希望在资产保值的同时实现资产增值。无论出于何种目的，消费者必定寻求收益率较高的投资渠道。居民投资渠道中，一方面，银行存款利率偏低，股市、基金市场长期低迷，其收益率远不能战胜通货膨胀；另一方面，国内大量小额资金缺少流向国际市场的途径。较高收益投资产品的缺乏使得广大消费者将眼光转向房地产市场。加之近几年商品房投资的利润率高于股票、基金等传统投资渠道，先行入市者高额回报的示范效应更加坚定了人们认定房地产是优质投资品的信念，众多消费者购房的目的由单纯的居住变为投资。快速上涨的房价反过来又加剧了人们的通胀预期，从而进一步加大人们的购房需求(苏环等，2011)。于是，商品房价格对消费者来说就有其自身效用。商品房价格越高，对以投资为目的的消费者来说获利就越大，价格的效用也越大。中国房地产市场的繁荣也吸引了大量的境外热钱。根据陶川(2008)的实证研究结果，中国大中城市的房屋销售价格的涨幅与热钱的流入有明显的正相关关系，套汇热钱在境内有着较强的动机通过进入房地产市场寻求二次套利。国内外对商品房的投资需求共同推动了房价和商品房需求量的同步上涨。综上所述，我们提出：

假设2：商品房投资价值与房价正相关。

(三) 炫耀属性是商品房成为凡伯伦商品的直接原因

中国人历来都把房子作为财富的主要象征，作为奋斗、追求的目标。近些年来，商品房经过较长时期的价格上涨过程，在其投资属性得到开发的同时，其炫耀属性也得到增强。

在1899年出版的《有闲阶级论》中，经济学家凡伯伦首次提出了“炫耀性消费”这一概念。他认为，要获得尊荣，并保持尊荣，仅仅保有财富或权力是远远不够的，有了财富或权力还必须能够提供证明。炫耀性消费就是为财富或权力提供证明以获得并保持尊荣的消费活动。可以说，炫耀性消费的目的就是向他人展示并炫耀自己的金钱、权力和社会地位，以获得这种地位所带来的荣耀、声望和名誉。

2009年我国房价收入比达到8.03，房价已经远远超出普通人的承受能力，使得商品房成为炫耀性商品、商品房消费成为凡伯伦所说的炫耀性消费具有了可能。近年来，以房产^①为标准衡量一个人的成功程度被越来越多的人接受。因为凡伯伦的炫耀性消费也必须依赖于个体对群体的预期才发生作用(汪丁丁等，2003)，所以，这种评价标准的流行使得商品房成为一种传递个人财富、成功程度等特质的可靠信号，商品房的炫耀属性大大增强。商品房也因此成为凡伯伦商品。综上所述，我们提出：

①具体包括房产的数量、面积、区位、价格等指标。

假设3：商品房炫耀价值与房价正相关。

(四) 商品房刚性需求放大了凡伯伦效用

商品房刚性需求主要包括三个方面。其一，城市化进程导致住房需求增加。中国城市化正处于加速发展阶段，使得城市中常住人口和户籍人口快速增长，这提高了人们的住房需求。户籍制度把房屋与居民教育、医疗、社会保险紧密联系在一起，人们只有通过买房来解决这些问题。其二，传统“成家立业”观念催生结婚买房热。“成家立业”是中国人五千年文化积淀下来的传统思想，拥有一套属于自己的房子，成为普通中国居民的理想和奋斗目标。目前，80后正处于结婚或生子的人生重大转折阶段，他们催生出一股巨大的商品房刚性需求。其三，社会变迁催生新的商品房刚性需求。一方面，随着社会观念的更新，闪婚率和离婚率提高，这产生一部分商品房消费需求；另一方面，中国老龄化程度提高，由于老年人和子女在生活方式及思维方式上存在差异，子女与父母分开居住愈加普遍，中国原来的大家庭生活模式开始向小家庭模式转变，居民需要的住房也越来越多。

“当一个消费者从他人认为他应该对某一个商品支付的价格水平具有判断并有压力时，我们可以给这个商品确定一个‘挥霍性价格’或者说‘炫耀性价格’。”(汪丁丁等，2003) 尽管对大部分消费者来说，商品房价格明显超出其承受能力，但由于消费者面临社会压力(例如结婚、落户、教育、医疗)，因此必须购买商品房。

房屋在人们生活中的重要程度越高，对凡伯伦效用的放大作用越明显。综上所述，我们提出：

假设4a：商品房刚性需求是商品房使用价值引致的需求，故其与正常商品需求曲线一致，且与价格呈负相关关系。

假设4b：商品房的重要程度越高，其刚性需求受价格的影响越小。

预期、投资、刚性需求被独立分析只能解释其如何推动需求曲线右移，这也是之前的研究方式。若将三者有机结合做进一步分析，可以发现三者并不是相互独立的，而是存在十分紧密的内在联系。事实上，预期、投资、刚性需求这三种要素共同催生了商品房的炫耀价值。消费者根据历史房价趋势普遍形成房价上涨预期，将导致商品房价格上涨。经过一系列房价上涨过程，其影响主要表现在两方面：其一，高涨的房价首先达到投资级，使商品房投资价值逐渐增大，而投资价值是房价本身具有效用的物质基础；其二，高涨的房价进一步达到炫耀级，商品房由于其巨大的价值而被社会大众附加更多的社会功能，如作为个人拥有的优质资产的衡量指标，并作为财富、成功程度和社会地位等评价指标的可靠信号，商品房的炫耀价值增大。投资价值和炫耀价值使房价对消费者而言有其自身效用。最后，房屋产权与户籍、教育、保险等挂钩，促使商品房刚性需求被放大，在庞大的商品房刚性需求的保证下，商品房最终由最初的必需品成为事实上的凡伯伦商品。凡伯伦商品的一个重要特征就是其价格对消费者具有正效用，表现在需求曲线上即该曲线向上倾斜。

假设1到假设4，是为了阐述凡伯伦的相关理论在中国房地产市场的适用性，综上所述，我们提出：

假设5：房地产市场需求曲线向上倾斜。

根据假设2-4，令I代表商品房的投资价值系数；令S表示商品房的炫耀价值系数，即房价引致的社会效应，可被理解为个人拥有商品房而获得的社会满足感，如炫耀心理的满足、社会地位的提升等；令b表示商品房的刚性需求系数。假设需求曲线是线性的，则其斜率S+I-b>0。

假设1-5是对房地产需求方的假设，接下来我们考虑对房地产局部市场供给方的假设。

(五) 房地产局部市场供给方垄断力较强

房地产行业属于资金密集型行业，具有资金密集、开发规模大、建设投资周期长等特点(郭婧娟等，2009；李宏瑾，2005)，同时又具有极强的地域性特征(况伟大，2004)。房地产商受资金实力所限，只能保持对局部市场的垄断力，因而在局部市场上较为普遍的市场结构是寡头垄断。

况伟大(2003；2004)通过构建一个一般性的空间竞争模型，得出了空间垄断是北京房价刚性的根本原因。况伟大(2004)测算了1996-2002年北京、深圳、上海和天津四城市各年的勒纳指数，指出北京的勒纳指数均在0.6以上，上海的勒纳指数则在0.4左右，深圳和天津房地产市场的垄断程度居于京沪两城市之间。李宏瑾(2005)以计算市场的需求价格弹性为基础，推导出1999-2003年我国各省份房地产市场勒纳指数，并以此表示市场的垄断程度：勒纳指数最低的为江苏，为0.4968；最高的为西藏，为0.8467；其余省份在0.5009-0.6513之间。综上所述，我们提出：

假设6：房地产局部市场结构为寡头垄断，特定区位楼盘的开发商对偏好该区位的购房者拥有较高的垄断力。

三 房地产商-消费者在局部市场的两阶段动态博弈模型

依据凡伯伦的相关理论在中国房地产市场适用性的假设5，以及假设6的房地产市场中只有一家房地产商(即房地产商具有完全垄断能力)，本文在房地产局部市场考虑以下博弈模型。

用i表示博弈期数，i∈N且i>2。在每一期，房地产商决定本期的房价，实际上等价于决定本期房价与上期房价相比的变动幅度；消费者在观察到本期房价之后，决定本期的商品房购买量，并假设消费者购买的商品房至少持有一期。

每一期的博弈都分为两阶段进行。在第i期，博弈过程如下。

第一阶段，房地产商决定房价变动情况β_i, β_i=|P_i-P_i-1|。第i期，房地产商的策略空间为：

$ {{\alpha }_{i}}\left\{ \begin{align} &1, 当{{P}_{i}}>{{P}_{i-1}}时\\ &0, 当{{P}_{i}}={{P}_{i-1}}时\\ &-1, 当{{P}_{i}}<{{P}_{i-1}}时\\ \end{align} \right. $

其中，α_i为β_i的系数，即P_i=P_i-1+α_iβ_i。房地产商的目标是最大化自己的本期利润，即maxπ_i=max_βi(P_i-c)Q_i，其中，c表示单位商品房的所有成本。

第二阶段，在观察到α_iβ_i之后，第i-1期购买商品房的消费者决定第i期的商品房购买量Q_i。购买量Q_i的公式为：

$ {{Q}_{i}}=a-b{{P}_{i}}+S{{P}_{i}}+I{{\alpha }_{i}}{{\beta }_{i}}=a-b({{P}_{i-1}}+{{\alpha }_{i}}{{\beta }_{i}})+S({{P}_{i-1}}+{{\alpha }_{i}}{{\beta }_{i}})+I{{\alpha }_{i}}{{\beta }_{i}} $

(1)

其中，a是常数项，b是商品房的刚性需求系数，S是商品房的炫耀价值系数，I是商品房的投资价值系数。b、S与本期房价直接相关，而I与本期房价相对于上期房价的变动直接相关。假设需求函数为线性函数，则Q_i=a-bP_i+SP_i+I(P_i-P_i-1)。又因为P_i=P_i-1+α_iβ_i，将其代入Q_i即得到式(1)。

消费者的目标是根据房价变动情况，决定本期商品房购买量，以最大化自己的效用。令λ表示商品房使用价值给消费者带来的效用的系数，则第i期消费者的效用函数为：

$ {{U}_{i}}={{U}_{i}}({{Q}_{i-1}}\text{, }{{Q}_{i}})=\lambda {{Q}_{i-1}}+S{{Q}_{i-1}}{{P}_{i}}+I{{Q}_{i-1}}{{\alpha }_{i}}{{\beta }_{i}}+\lambda {{Q}_{i}}+S{{Q}_{i}}{{P}_{i}}+I{{Q}_{i}}{{\alpha }_{i+1}}{{\beta }_{i+1}} $

(2)

效用函数中，商品房使用价值仅与商品房面积有关，故λQ_i-1表示消费者上期拥有的商品房对消费者的使用价值；商品房炫耀价值与商品房当期价值有关，故SQ_i-1P_i表示消费者上期拥有的商品房对消费者的炫耀价值；商品房投资价值与商品房的资产价值变动部分有关，故IQ_i-1α_iβ_i表示消费者上期拥有的商品房对消费者的投资价值。同理，λQ_i、SQ_iP_i和IQ_iα_i+1β_i+1的具体含义也如上所述。将式(2) 进一步展开，得：

$ \begin{array}{l} {U_i} = {\rm{ }}\lambda {Q_{i - 1}} + S{Q_{i - 1}}({P_{i - 1}} + {\alpha _i}{\beta _i}) + I{Q_{i - 1}}{\alpha _i}{\beta _i} + \\ \;\;\;\;\;\;\;\;\lambda [a - b({P_{i - 1}} + {\alpha _i}{\beta _i}) + S({P_{i - 1}} + {\alpha _i}{\beta _i}) + I{\alpha _i}{\beta _i}]\\ \;\;\;\;\;\;\;\; + S[a - b({P_{i - 1}} + {\alpha _i}{\beta _i}) + S({P_{i - 1}} + {\alpha _i}{\beta _i}) + I{\alpha _i}{\beta _i}]({P_{i - 1}} + {\alpha _i}{\beta _i})\\ \;\;\;\;\;\;\;\;\; + I[a - b({P_{i - 1}} + {\alpha _i}{\beta _i}) + S({P_{i - 1}} + {\alpha _i}{\beta _i}) + I{\alpha _i}{\beta _i}]{\alpha _{i + 1}}{\beta _{i + 1}} \end{array} $

(3)

求解U_i的一阶偏导，经过化简，最终结果为：

$ \frac{\partial {{U}_{i}}}{\partial {{\beta }_{i}}}~={{\alpha }_{i}}~\left\{ \left(S+I \right){{Q}_{i-1}}+\left(S+I-b \right)(\lambda+S{{P}_{i}})+\left(S+I-b \right)I{{\alpha }_{i+1}}{{\beta }_{i+1}}+S{{Q}_{i}} \right\} $

(4)

令F_αi+1=(S+I)Q_i-1+(S+I-b)(λ+SP_i)+(S+I-b)Iα_i+1β_i+1+SQ_i，表示消费者下期房价预期对本期边际效用的影响，则(4) 式变为：

$ \frac{\partial {{U}_{i}}}{\partial {{\beta }_{i}}}={{\alpha }_{i}}{{F}_{{{\alpha }_{i+1}}}} $

(5)

由(5) 式可以看出，$\frac{\partial {{U}_{i}}}{\partial {{\beta }_{i}}}$的符号取决于α_i和F_αi+1，而F_αi+1的符号取决于α_i+1。

首先讨论F_αi+1的符号。根据F_αi+1的表达式，可得以下结论：(1) 当消费者预期第i+1期的房价继续上升(α_i+1=1) 或保持不变(α_i+1=0) 时，F_αi+1均大于0；(2) 当消费者预期第i+1期的房价开始下跌(α_i+1=-1) 时，根据房价下跌幅度β_i+1可以分为两种情况：

当β_i+1 < $\frac{\left(S+I \right){{Q}_{i-1}}+\left(S+I-b \right)(\lambda+S{{P}_{i}})+S{{Q}_{i}}~}{\left(S+I-b \right)I}$时，F_αi+1>0；

当β_i+1> $\frac{\left(S+I \right){{Q}_{i-1}}+\left(S+I-b \right)(\lambda+S{{P}_{i}})+S{{Q}_{i}}~}{\left(S+I-b \right)I}$时，F_αi+1 < 0。

因为β_i+1> $\frac{\left(S+I \right){{Q}_{i-1}}+\left(S+I-b \right)(\lambda+S{{P}_{i}})+S{{Q}_{i}}~}{\left(S+I-b \right)I}$表示消费者预期的下期房价跌幅很大，根据假设1b可得，在房价上升期消费者的房价大幅下跌预期不会出现，且根据2009-2013年中国房地产市场实际表现，房价暴跌情况并未出现，因此模型不考虑这种房价暴跌的情况。

综上所述，在模型中，F_αi+1>0。

接下来分析房地产商第i期的策略对消费者当期效用的影响。

当α_i=1时，$\frac{\partial {{U}_{i}}}{\partial {{\beta }_{i}}}$>0，这意味着，如果第i-1期的消费者观察到第i期的房价上涨，其效用水平会上升，消费者会购买Q_i单位的商品房，且Q_i-Q_i-1>0。

当α_i=0时，$\frac{\partial {{U}_{i}}}{\partial {{\beta }_{i}}}$=0，这意味着，如果第i-1期的消费者观察到第i期的房价与上一期房价相同，其效用水平不变，消费者会保持观望，此时Q_i=Q_i-1。

当α_i=-1时，$\frac{\partial {{U}_{i}}}{\partial {{\beta }_{i}}}$ < 0，这意味着，如果第i-1期的消费者观察到第i期的房价下降，其效用水平会下降，消费者会抛售Q_i-1-Q_i单位的商品房。

在第一阶段，房地产商了解消费者的决策过程，其目标是最大化自己的利润π_i。其利润函数为：π_i=(P_i-c)Q_i。

根据第二阶段对消费者策略的分析，容易发现，当α_i=1时，即房地产商将房价提高β_i，其利润最大。也就是说，房地产商的策略是进一步提高房价以保持消费者的房价上涨预期。

综上所述，房地产商-消费者动态博弈结果是，在第i期，房地产商将房价提高β_i，消费者的购房量增加Q_i-Q_i-1单位。这表现为量价齐升现象。

实际上，房地产商-消费者之间的博弈是无限次重复博弈，博弈双方均不知道价格高位将在何处反转。尽管上述博弈过程只分析了一期，但对全体消费者来说，只要其在房价上涨阶段买房，无论其在哪一期买房，只要其持有房产至少一期，那么，在消费者购买房产的下一期，其思考过程就如同上述博弈模型中所分析的那样。以房价高位反转期为分界线，在此之前的重复博弈的子博弈精炼纳什均衡为第i期均衡结果重复n次。

四 模型结论的进一步拓展 (一) 商品房凡伯伦特性的进一步讨论

根据第二节文献综述进行的逻辑推理，本文认为，现阶段商品房已经成为事实上的凡伯伦商品，需求增大并非需求曲线向右移动的结果，而是一种沿着向上倾斜需求曲线的变动过程。但商品房又与其他凡伯伦商品(如钻石、名表) 不同，商品房既是必需品，又是投资品，还是展现个人经济实力和成功程度的炫耀品，商品房的需求者包括正常消费者、投资消费者和炫耀消费者，正常消费者购房的主要目的是居住，投资消费者购房的主要目的是投资(投机)，炫耀消费者购房的主要目的是展示其财力和社会地位，且这三类消费者的划分有逐渐重叠的趋势；其他凡伯伦商品的需求者主要是炫耀消费者。另一个不同之处在于，即使房价上升到普通消费者难以企及的程度，由于商品房是必需品，至少出于居住需要，消费者还是会购买商品房；而其他凡伯伦商品本身就是小众、高端商品，当其价格高于普通消费者的承受能力时，消费者可以选择不买，只有炫耀心理强烈的消费者购买。

因此，商品房是一种后天形成的凡伯伦商品，加之正常消费者和投资消费者的影响，其需求曲线在特定阶段不仅向上倾斜，而且比其他凡伯伦商品的需求曲线更加缺乏弹性。

(二) 房地产市场需求曲线的完整描述

凡伯伦效应是需求曲线向上倾斜的根本原因。凡伯伦效应的集中表现则是价格自身的效用(汪丁丁等，2003)。理论上，凡伯伦商品完整的需求曲线呈折线状，共分三段，假设5仅对应需求曲线的中段，完整的房地产市场需求曲线如图 1所示。通过图 1，我们既能够理解量价齐升现象，又可以直观地预测房价继续上升的结果。

图 1中，房地产市场需求曲线共分为三段，为便于描述，先将房地产市场消费者划分为三类：正常消费者、投资消费者和炫耀消费者。

DC段是正常需求区，表示商品房的正常需求。需求曲线向下倾斜，消费者的购房动机为居住，主要消费者为正常消费者。房价上升，消费者持币待购，预期房价会回归正常。

P₁是第一个房价临界点。如果房价超过P₁，则会使消费者预期房价将继续上升。消费者经历了由D到C这一房价持续上涨过程，房价达到P₁时，他们不再认为房价会回归低位，转而开始预期商品房价格将继续上涨。此时，投资消费者和一部分炫耀消费者进入房地产市场；并且由于房屋的刚性需求，原有正常消费者不再持币待购，即使依靠贷款也要买房。对此，我们可以将商品房的全部效用进行二分：直接使用的效用和支付的价格效用(汪丁丁等，2003)。当商品房的价格超出普通人的购买能力时，这意味着商品房的价格效用开始超过商品房直接使用的效用，高房价开始具有一种象征意义，拥有房产本身开始传递一种信号：象征着财富和社会地位，代表着成功。因此，P₁既是使消费者普遍改变原有房价预期的临界点，又是商品房作为投资品的入场价格，还是商品房作为炫耀品的最低炫耀性价格。

CB段主要是投资需求区，但是部分炫耀消费者也开始入场。消费者继续预期房价上升，商品房的投资属性更加重要，房价本身具有效用。并且，由于商品房价格已经超过普通人的购买能力，以个人拥有商品房的价值为衡量成功与否的标准开始被大众普遍接受，商品房的凡伯伦效用凸显。对于炫耀消费者来说，购买多处房产，一方面可以作为其事业有成和社会地位的象征，另一方面还可以赚取投资利润。对于投资消费者来说，主要通过持有房产并等待房价上升然后卖出房产来赚取差价，进而获得利润。对于正常消费者来说，由于资金有限，加之普遍的房价上涨预期，为了避免将来更大的涨幅，一部分正常消费者提前买房，另一部分正常消费者除购房居住外，也开始购房用于投资。此时，对消费者来说，商品房的效用与价格成正比，房地产市场需求曲线向上倾斜。

P₂是对商品房有炫耀偏好的消费者能够接受的价格，也是商品房作为投资品的价格上限，还是使消费数量达到最大的价格。如果商品房价格低于这点，将使一部分高端消费者(最重视炫耀属性) 退出市场，从而使需求曲线退回到呈现向上倾斜的特殊状态的阶段(即CB段)。此时，无论何种消费者都看重商品房的投资属性。

BA段是炫耀需求区，房地产市场上仅剩炫耀消费者。如果商品房价格继续上涨，将依次把一些炫耀偏好较弱的消费者淘汰出局，使需求恢复正常状态。

2009-2013年，中国房地产市场处于CB段。因此，房价越上涨，商品房需求量也越大，这种结果表现为量价齐升。

五 结论

对消费者而言，如果商品房支付的价格效用大于其直接使用的效用(居住)，那么就会出现向上倾斜的需求曲线，而商品房价格之所以具有效用，主要是因为房价越高，商品房投资价值和炫耀价值越大。所谓炫耀价值是指高房价带给购房者炫耀心理的满足，并为其财富和权力提供证明的价值。

从博弈模型可以看出，在需求曲线向上倾斜的前提下，房价逐期上升，商品房的购买量也随之增加。提高房价对房地产商来说是有利的，对拥有房产的消费者来说也是有利的；对于没有房产的消费者来说，只要在购买房产之后房价继续保持上涨，这部分消费者仍然能获利。这就是房地产市场量价齐升的根源所在。对所有参与博弈的消费者来说，只要自己不是最后一个接盘者，房价上涨就有利可图，就应该继续增加商品房的购买量。