一 引言

自1998年城镇住房市场化改革突破以来，我国城镇住房体系不断完善，房地产及相关行业迅猛发展。这极大地改善了城镇居民的居住条件，但也产生了一系列的经济社会问题(陈钊等，2008)。一方面，高房价使得普通家庭买房愈发困难，工薪阶层沦为“房奴”，大量“蚁族”青年“蜗居”在城市中生活，加剧了社会不公和贫富分化。^①中国人民银行2017年第一季度的城镇储户问卷调查数据显示，52.2%的居民认为目前的房价“高，难以接受”。^②另一方面，房价快速上涨所产生的泡沫化问题，增加了经济运行的系统性风险，威胁着宏观经济的健康稳定发展。^③因此，如何遏制城市房价快速上涨的势头、降低房地产市场泡沫和实现全民“住有所居”的目标，已经成为全社会关注的最大焦点和政府的最重要工作之一。2016年12月中央经济工作会议特别强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。^④ 2017年10月，党的十九大报告再次重申了这个科学定位，充分说明“房住不炒”将长期成为未来我国住房政策的核心指导思想。^⑤

随着我国城市高房价成为社会焦点问题，高房价与住房市场的结构之间的关联也愈发引起重视。长期以来，我国住房市场存在产权、类型、地域等多层面的严重结构性失衡，其中最主要的结构失衡就是租购结构很不合理。一方面，伴随着我国高速发展的城镇化和劳动力市场的自由化进程，城市流动人口总量不断增加，对住房租赁的需求不断增长。但另一方面，由于长期以来受到房地产业发展中“重购轻租”、城市人口管理制度和税收金融等多方面因素的制约，我国城市住房租赁市场发展一直比较缓慢。其机构化和企业化出租人很少，产业化程度很低；租客权益保护差，在子女入学等方面的公共服务受到诸多制度性歧视，租房是一种尽量避免的“迫不得已”的住房选择。这不仅导致部分群体的住房租赁需求得不到很好的满足，也让住房需求过度集中在购房这座独木桥上，房价压力居高不下(陈杰，2009)。因此，加快培育和完善住房租赁市场，改善城市住房市场结构，不仅有助于解决低收入者的居住问题，而且有助于形成住房市场内在的自我调节机制，使住房租赁市场和住房销售市场通过租买选择机制而相互制衡、相互促进，对稳定房价和促进实现全民“住有所居”的目标都有很重大的现实意义。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确要求加快培育和发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。^⑥ 2017年5月，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》开始向社会公开征求意见，旨在建立租购并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。^⑦ 2017年7月，住建部表示将通过立法，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，实现“租购同权”。^①上海也同时开启土地出让“只租不售”模式，推出纯租赁住房用地。可见，目前各级政府重视住房租赁市场的发展力度是前所未有的。^②

然而，培育和发展住房租赁市场、推进“租购并举”，对我国城市房价到底会有怎样的影响效应？这种影响效应是否会由于住房市场发展程度的差别而存在区域之间的异质性？探讨并解决这些问题，对抑制房地产泡沫、建立房地产平稳健康发展长效机制的制度设计具有十分重要的意义。在此方面，已有的研究文献相对不足，本文尝试进行一些有益的探索。本文利用国家统计局大样本城镇住户调查数据(UHS)和城市层面的统计数据，构建了全国152个地级市2002—2009年的面板数据，基于规范的实证研究方法，从供给侧角度对上述问题进行了定量研究。实证结果表明，住房租赁市场的活跃程度对房价存在着显著的抑制影响，平均而言，一个城市的住房租赁比例每上升1个百分点，该城市住房价格降低约0.2%—0.3%。进一步的区域异质性分析表明，这种影响效应主要体现在东部城市，而在中西部城市中并不显著。另外，在房价收入比更高的城市，住房租赁市场比例的提高对房价的抑制效应更大，更有利于挤出泡沫。

二 文献回顾

发达国家住房租赁市场的发展十分成熟，有关住房租赁市场的研究也十分丰富。例如，Leeuw和Ekanem(1971)利用美国大都市区之间住房租金的差异信息，估计了美国住房租赁市场的供给弹性；Sweeney(1974)提出了一个同时考虑住房耐用性和异质性的住房租赁市场理论模型；Gabriel和Nothaft(1988)基于美国住房空置率调查数据，分析了住房租赁市场的价格调整机制。DiPasquale和Wheeton(1992a, 1992b)创新性地构造了“四象限模型”来刻画住房买卖市场与住房租赁市场的相互关系，很好地解释了住房价格受到租金的制约，同时影响住房增量，进而影响住房存量，最后又影响租金的这种特殊动态运行机制。很多学者对住房市场的这种租买选择机制进行了一系列的研究，发展了相关理论并描绘出了这种动态运行机制的影响因素及特点(King, 1980; Goodman, 1988; Henderson & Ioannides, 1983; Kan, 2000)。近年来，随着大量微观数据的涌现，国外的研究开始关注住房租赁市场中的歧视现象，在这方面取得了较多的成果(Ahmed & Hammarstedt, 2008; Bosch, et al., 2010)。

国内对住房租赁市场的研究起步较晚，这也跟我国住房市场租购结构不合理、住房租赁市场发育不成熟有关。叶剑平和李嘉(2015)提出，加强制度建构，规范市场运行，由政府提供必要服务和管理是完善住房租赁市场、优化住房市场结构的必然选择。崔裴等(2011)认为，我国住房租赁市场的制度建设还处于初始阶段，根源在于政府对住房市场的培育、发展和管理上存在着重买卖、轻租赁的倾向，需要重新认识和重视住房租赁市场对社会经济健康发展的意义和作用。改善和推动住房租赁市场的发展，需要从提高承租人的支付能力、诱导空置房屋所有人出租房屋以及实现政府的角色改变这三个维度展开(叶剑平、李嘉，2016)。总体上看，相对于发达国家对租赁市场的精细化研究，国内这方面的研究则明显滞后，且缺乏对住房租赁市场深入的研究命题。

对住房市场租购结构的测度，可以从住房自有率和住房租赁市场比例这两个方面进行衡量。Bourassa和Peng(2011)解释了为什么我国台湾地区的住房自有率如此之高，而Voigtländer(2009)则解释了为什么德国的住房自有率却很低。Chambers等(2009)、Quercia等(2003)、Linneman等(1997)、Bourassa和Yin(2008)分别分析了人口结构的变化、可负担的贷款程度、借贷约束、税收扣除及抵免等方面对住房自有率的影响效应。国内近年来也积极研究住房自有率的概念及其决定因素。陈杰(2006)界定了住房私有率和住房自有率的概念区别，李宏瑾和徐爽(2009)发现经济增长水平越高、收入分配差距越大的地区，住房自有率越高。赵奉军和邹琳华(2012)对自有住房的影响与决定因素进行了回顾，认为人口结构、住房市场特征、宏观经济形势和政府政策都显著影响了住房自有率和个体的租买选择。张路等(2016)基于微观调查数据发现，移民身份只是有限地延缓了移民家庭获得自有住房的进程，而城市户籍则会在根本上抑制家庭的住房拥有率。王先柱等(2017)对全球各主要文化圈的研究发现，文化规范效应与住房自有率正相关，儒家文化圈国家具有更高的住房自有率。

Haurin等(2002)最早就住房自有率可能对居民经济社会行为产生的影响效应进行了文献回顾，并前瞻性地指出，已有文献对住房自有率开展了丰富的经验预测，却鲜有关于住房自有率的影响效应的实证研究。美国著名智库彼得森国际经济研究所(PIIE)所长亚当·普森也曾在英国《金融时报》(Financial Times)上撰文指出，将住房拥有率提高至自由市场所不能提供的水平，会扭曲资本配置，使大部分家庭储蓄处于不必要的风险之中。^①国内文献近年来也开始关注住房自有率的经济社会影响，祝梓翔等(2016)发现过高的住房自有率会强化房价和房地产投资对非房地产投资和居民消费的挤出效应。袁诚等(2016)认为，住房自有率本身对社会保障支出没有影响，但房价会通过住房自有率对社会保障支出产生显著的影响。

综合现有文献来看，以往国内外研究都更多地关注住房自有率的宏观与微观影响因素，而缺少对住房市场租赁比例的讨论。然而，对住房市场租赁比例的探讨同样重要，特别是在我国住房租赁市场比例整体偏低的情况下，更需要对此引起重视。此外，截至目前，关于住房市场租购结构对房价的影响效应的研究还不多见，且缺乏直接和系统的实证分析，因此，需要对此做进一步深入的探究。

三 基本事实与研究假说 (一) 基本事实描述

自1998年开始实行住房分配货币化改革以来，我国大部分地区的城市商品住房价格出现了持续上涨。统计数据显示，1998年我国商品房平均销售价格仅为1 854元/平方米，2014年已升至8 823元/平方米。这只是全国的平均水平，在一些大中城市，房价更是上涨得厉害。以北京为例，1998年的住房均价为6 090元/平方米，而2014年则升至18 499元/平方米。^②对于房价持续上涨的原因，可以从需求、供给、政策、金融、预期等角度来解读，政府也出台了一系列的相关调控措施，虽然短时间内有一定的成效，但是房价依然居高不下。

值得注意的是，随着房价不断上扬，年轻人却越来越急于买房，一方面继续推高了房价，另一方面住房自有率也不断提高。链家地产市场研究中心与光大银行2010年合作完成的一份调查报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而在英国为37岁，在德国和日本为42岁。^③ 2012年《中国青年报》的一项调查也发现，90%的受访者认为在35岁之前买房最合适，84.1%的受访者确认身边存在毕业即买房的年轻人，74.4%的受访者确认当下年轻人普遍急于买房。^④根据汇丰银行最新的一项调查，在全球9个国家中，中国的“千禧一代” ^⑤拥有住房的比例最高，达到70%，远高于其他国家。^⑥为什么中国的青年人会如此热衷于购买住房而不是租房？这一现象背后的原因有很多，比如传统的文化观念(王先柱等，2017)、婚姻市场的筹码(方丽、田传浩，2016)、性别结构的失衡(Wei & Zhang, 2011)、享受公共服务的权利(冯浩、陆铭，2010)、财富积累的手段(Di, et al., 2007)以及身份地位的象征(刘祖云、毛小平，2012)等等。而与此同时，住房租赁市场发展严重不足，政策法规缺失，租房者的合法权益得不到保障，也使得住房市场租购结构愈发失衡。从这个角度来讲，培育与发展住房租赁市场既可以解决城市租房消费需求，也可以在一定程度上缓解年轻人买房的压力，进而稳定住房价格。

本文基于国家统计局大样本城镇住户调查数据(UHS)和城市层面的统计数据，构建2002—2009年全国152个地级市的住房租赁市场比例指标，以度量住房租赁市场发展情况。住房租赁市场比例越高，代表城市租房家庭的比例越大，住房租赁市场的发育程度越高。基于样本数据的计算结果如表 1所示，2002—2009年，全国平均住房租赁市场比例有明显的下滑，降低了大约35.3%，而住房价格却呈持续上升的趋势，上涨了大约142.5%。图 1描绘了房价和住房租赁市场比例的全国平均值(标准化值Z-value)在2002—2009年的动态变化趋势，从时间维度上看，住房租赁市场比例与房价的变化具有紧密的负相关性。

(二) 研究假说提出

一般而言，住房租赁市场的发育越成熟，从供应方来看，高收入者更愿意投资住房用来出租，以获取租金回报，从而增加住房消费需求。当住房所有者从租赁市场获取稳定的房租收益时，也会增加其对自身住房消费的需求，特别是对高端改善住房的消费。另外，城市住房租赁市场的发展，可以加快新型城镇化进程，满足农业转移人口的住房需求，从而推进城市房地产库存的消化。这样一来，城市住房租赁市场的发展就可能会对房价产生一个正向的刺激作用，导致城市住房的总体均价上升。

但是，由于我国目前的住房租赁市场比例普遍偏低，扭曲了居民的租买选择行为，导致房价与租金严重背离(董藩、刘建霞，2010)。仅从住房的居住属性来考虑，购买住房和租赁住房均可以满足居民的居住需求，在住房市场的长期均衡状态下，房价与租金水平的变化是相对一致的。考虑到住房的投资属性，住房买卖市场可能会存在投机的现象，从而会导致房价背离住房的真实居住价值而上涨，甚至产生泡沫。这样，当住房租赁市场发育成熟，通过租买选择机制，可能会使得住房价格回归正常的轨道，反映住房市场的真实需求。另外，从需求方来看，住房租赁市场的发展可以解决一部分中低收入者的居住需求，转变部分居民的置业观念，降低年轻人争相购房的热潮，从而减少市场上的住房购买消费，降低房价。当然，住房租赁市场的发展也会吸引越来越多的家庭或机构愿意提供住房进行出租，增加市场上的住房供给，造成房价的下跌。随着加快发展住房租赁市场的配套政策不断完善，逐步赋予符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务权益，^①使得租房居民与买房居民享有同等的待遇，保障“租购同权”，也有助于消散原先由于“租买不同权”的制度安排所产生的公共服务溢价(胡婉旸等，2014)。因此，基于我国住房市场的发展现状，租赁市场发展的重点应该在于可以满足更多的居住需求，起到减少购房需求的作用，传导到房价中，也即住房租赁市场比例的提高更有可能会抑制房价上涨，即有负向的影响效应。

从图 2可以看出，地级市层面的住房租赁市场比例与房价的相关性并不是十分明确，这也提醒我们还需要进一步控制其他影响因素的干扰。考虑到我国区域发展的不平衡现状，处在不同的城市发展阶段，住房市场的发展状况和住房的短缺程度均有所不同，城市人口流入流出的状态也不一样，从而带来住房租赁市场比例与房价的关系在不同区域之间呈现出一定的异质性。因此，根据经济理论分析和相关文献研究成果，本文提出以下两个主要研究假说，并在后面的实证研究中进一步加以检验。

假说1：住房租赁市场比例的提高会抑制房价上涨。

假说2：住房租赁市场比例对房价的影响存在着区域异质性。

本文后续部分将结合各样本城市的宏观统计数据，对以上研究假说进行实证检验，进一步研究住房租赁市场发展与城市住房价格的异质性关系。

四 实证检验 (一) 计量模型设定

本文分别采用混合OLS模型和面板固定效应(FE)模型估计住房租赁市场发展对房价的影响，并进一步分区域类型来讨论可能存在的异质性影响。具体计量模型如下：

$ H{p_{jt}} = {\alpha _0} + {\alpha _1}Renta{l_{jt}} + \lambda {X_{jt}} + {c_j} + {y_t} + {\varepsilon _{jt}} $

(1)

其中，Hp_jt为t时期j城市中的单位面积住房价格，Rental_jt为t时期j城市中的住房市场租赁比例即样本中租房家庭所占的比例(%)，X_jt代表城市的其他社会经济特征，包括人均GDP、人口规模、金融机构贷款余额占GDP的比例、第三产业比重、每万人拥有在校大学生数、每万人拥有医院床位数、35岁及以下人口的比例。c_j和y_t分别表示城市固定效应和时间固定效应，ε_jt为误差项。

(二) 变量说明与数据来源

本文采用2002—2009年的国家统计局大样本城镇住户调查数据(UHS)构造城市层面变量，该调查由国家统计局城调总队负责，以城市市区和县城关镇区内的住户为调查对象，样本覆盖了我国16个省级行政区，主要分布于华北、东北、华东、华南、西南、西北地区，在地理位置和经济发展水平等方面均具有较为广泛的代表性。该调查包括了城市家庭的收入、消费、住房等各方面数据，时间跨度比较长，统计抽样设计相对科学，是目前可以用于本文研究问题最合适的数据(陈斌开、张川川，2016；张川川等，2016)。

本文主要的城市层面变量均是从UHS数据中计算得到，其中，被解释变量住房价格采用的是城市单位面积住房的平均价格。虽然不同城市平均房价的组间差异显著，但是同一城市内部不同特征的住房价格之间的差异更加明显，由于UHS数据并没有记录家庭住房的地理区位特征，因此，我们可以将一个城市的住房看成是同质的。关键解释变量住房租赁市场比例是根据调查问卷中的住房产权指标计算而得，城市35岁及以下人口的比例变量同样来源于UHS数据。另外，我们也在模型中控制一些反映城市社会经济特征的宏观变量，如人均GDP、人口规模、金融机构贷款余额占GDP的比例、第三产业比重、每万人拥有在校大学生数、每万人拥有医院床位数等，数据均来自《中国区域经济统计年鉴》。

虽然这里的被解释变量房价是根据微观调查数据计算的，但也可以用宏观统计数据来替换。如果调查没有大的偏差，那么我们从微观数据中构造的城市房价变量应该跟当年统计年鉴中的房价变量很接近。城市35岁及以下人口所占的比例这个变量也是根据微观调查数据计算得到的，之所以选择35岁作为临界点，一是考虑到样本的年龄分布情况，二是这部分人群可能会对房价有着较大的影响。另外，对于变量的缺失值，本文采用平均值法进行插值，以保持面板数据的平衡。同时，为了避免异常值对回归结果的干扰，我们对由微观数据计算得到的连续变量housing price、rental rate、young rate进行了上下1%的缩尾(winsorize)处理。表 2和表 3对本文的主要变量进行了说明和描述性统计，所有的名义变量都以2002年为基期进行了平减处理，转换成实际变量，以剔除通货膨胀的影响。另外，在进行模型回归时，为了减少异方差问题，我们对变量housing price、pgdp、population、student、hospital进行了对数化处理，取对数后的变量描述性统计不再进行报告。

(三) 基准回归结果分析

在开始回归之前，为了避免模型出现伪回归的现象，我们对面板数据进行了单位根检验，发现所有变量都是平稳的。另外，我们还通过豪斯曼检验来判定是采用固定效应模型还是随机效应模型，结果强烈拒绝了原假设，因此选择固定效应模型进行回归。^①

表 4汇报了基准回归的估计结果，其中，模型(1)(2)(3)(4)采用混合OLS模型进行回归，模型(5)(6)采用面板固定效应模型进行回归。通过对比可以发现，所有模型中的住房租赁市场比例对房价的影响系数均为负值，且比较显著。也就是说，住房租赁市场的发展的确会抑制房价的上涨，本文的假说1得到了验证。控制变量当中，人均GDP、人口规模、金融机构贷款余额占GDP的比例、第三产业比重对城市房价均有显著的正向影响作用，与理论预期一致。在控制了城市个体固定效应之后，每万人拥有医院床位数对房价的正向影响十分显著，而每万人拥有在校大学生数和城市35岁及以下人口所占比例对住房价格的影响并不显著，但系数均为正，符合理论预期，说明本文的控制变量选取具有一定的合理性。我们选择FE模型作为结论解释的依据，即对于全国平均而言，住房租赁市场比例每上升1个百分点，城市住房价格降低0.2%—0.3%左右。随着住房租赁市场的发育成熟，在租买选择机制的作用下，住房逐渐回归居住属性，投机性需求得到抑制，房价也趋于稳定。然而，这种影响效应在不同区域之间可能会存在一定的异质性，需要进一步讨论，以加深对该问题的理解。

(四) 区域异质性回归结果分析

现阶段我国城市住房市场的区域发展并不平衡，东部地区的住房市场化水平较高，而中西部地区住房市场的发展相对落后，东部与中西部之间“冷热不均”的现象持续凸显。随着新型城镇化的不断推进，农业转移人口流动带来的区域之间异质性将进一步加强。在这种背景下，我国住房市场的“整体性”被大幅度削弱，对其进行异质性分析就显得尤为重要。因此，我们接下来将样本分为不同区域类型来考察异质性的影响，检验结论是否一致。参考陆铭等(2015)的研究，将样本分为东部和中西部两组城市分别进行回归，样本中的东部省级行政区包括北京、辽宁、上海、江苏、山东和广东，共60个城市。

表 5给出了不同城市区位的分组回归结果，为加强估计的准确性，模型(8)和模型(10)同时控制了城市固定效应和时间固定效应。结果显示，只有在东部城市的样本中，住房租赁市场比例对房价的负向影响作用才显著，而在中西部城市的样本中则没有显著的影响。具体来讲，东部城市的住房租赁市场比例每上升1个百分点，住房价格降低0.63%，这个结果比全国层面的估计系数要大，说明确实是东部城市在起决定性的作用，本文的假说2得到了验证。首先，东部地区作为主要人口净流入地，城市住房供求矛盾突出，住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。^①其次，东部发达地区住房市场的发展程度较高，房价居高不下，而中西部地区住房市场的发展相对落后，区域分化的格局已经显现。因此，随着住房租赁市场的发展，租买选择机制趋于完善一方面可缓和东部城市的住房供求矛盾，满足一部分中低收入群体和新市民的居住需求，从而减少市场上的住房自住消费，降低房价；另一方面，也能一定程度上降低东部地区房地产市场的热度，抑制投资投机性购房需求，使住房价格回归正常的轨道，反映住房市场的真实需求。

五 稳健性检验 (一) 影响机制分析

为了进一步论证城市住房市场发展状况在住房租赁市场比例对房价的抑制效应中的影响机制，我们根据UHS数据计算出每个城市的房价收入比(housing price-to-income ratio)，作为反映该城市住房市场发展状况的指标。^①根据易居研究院2014年发布的《全国30个省份房价收入比排行榜》，全国的房价收入比呈东部、中部、西部梯度递减的态势，且东部地区与中西部地区差距较悬殊，有19个中西部省份的房价收入比低于全国平均水平。^②正是由于东部与中西部地区的住房市场发展存在着较大的差距，住房租赁市场比例对房价的负向影响作用只在东部地区才显著。事实上，房价收入比指标不仅可以用来判断房地产市场的发展程度，也是反映住房可支付能力以及房地产市场泡沫风险的重要依据。房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的可支付能力越低，住房市场存在泡沫风险的可能性也越大。

表 6汇报了引入城市房价收入比、租赁市场比例与房价收入比交互项的回归结果，其他变量保持不变。结果显示，住房租赁市场比例与房价收入比的交互项显著为负，说明一个城市的房价收入比越高，住房租赁市场比例对房价的抑制效应越大。在房价收入比普遍高于全国平均水平的东部地区，房价收入比的作用机制同样存在，且影响强度更大。因此，城市住房市场发展状况在住房租赁市场比例对房价的抑制效应中的作用显著，房价收入比越高、住房市场泡沫越大的城市，越是需要加快推进住房租赁市场的发展，从而降低房价，抑制资产泡沫。

(二) 动态面板回归分析

房价的动态滞后项可能会与随机误差中的部分遗漏变量相关，从而造成估计结果的内生性偏误问题。事实上，当投机性需求占主导时，上期房价越高，房价波动越大(况伟大，2010)。因此，为了减小滞后项对房价的影响，我们采用动态面板GMM估计方法再次对相关研究假设进行验证。

表 7给出了动态面板GMM估计的结果，上一期的房价对当期住房价格的影响显著为正，表明滞后项对房价的影响作用十分明显。在控制了房价滞后项的影响后，全样本回归和分组回归的结论与上文基本一致，全国层面的住房租赁市场比例每上升1个百分点，住房价格降低0.36%左右；东部城市的住房租赁市场比例每增加1个百分点，房价降低约0.71%；中西部城市的影响作用则不显著。尽管回归系数较静态面板模型估计的结果有一些变化，但关键解释变量的符号和显著性程度并没有改变，说明本文的基本结论是比较稳健的。

六 结论与政策建议

长期以来，受到多方面因素的制约，我国的住房租赁市场发展比较缓慢，“重购轻租”现象普遍，住房市场租购结构愈发不合理，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。在住房领域供给侧结构性改革的大背景下，加快培育和完善住房租赁市场，丰富城市住房市场结构，全面推进“租购并举”，建立住房租赁市场的创新机制，是住房宏观调控的重要组成部分，也是保障住房市场健康稳定发展的必由之路，是一项长期的制度安排。对城市住房租赁市场发展可能产生的影响效应，需要进行科学定量的评估，以支持和完善相关的制度设计。本文基于多个年度的国家统计局城镇住户调查数据(UHS)和城市层面的统计数据，构建了全国152个地级市2002—2009年的面板数据，基于规范的实证研究方法，从供给侧角度考察了住房租赁市场发展对房价的作用及其异质性影响。结果表明，住房租赁市场发展对房价存在着显著的抑制效应，平均而言，一个城市居民住房租赁比例每上升1个百分点，该城市住房价格降低0.2%—0.3%左右。进一步的区域异质性分析表明，这种影响效应主要体现在东部城市，而在中西部城市中并不显著。另外，在房价收入比更高的城市，住房租赁市场比例对房价的抑制效应更大，其发展更有利于挤出房价泡沫。

因此，加快培育和完善住房租赁市场，不仅有助于解决低收入者的居住问题，而且有助于形成住房市场内在的自我调节机制，使住房租赁市场和住房销售市场通过租买选择机制相互制衡和促进，对稳定房价和促进实现全民“住有所居”的目标都有很重大的现实意义。同时，住房租赁市场的规范和发展可以抑制住房价格的快速上涨，挤出泡沫，使住房逐渐回归居住的属性，减少投机性的购房需求。现阶段应加快推进租赁住房建设，扩大住房租赁市场的比例，特别是在一些人口净流入、城市住房供求矛盾突出的地区。培育和发展住房租赁市场既可以抑制房价泡沫，又能够防止房价大起大落，是加快住房领域供给侧改革的重要抓手。可以积极采取政府与社会资本合作(PPP)等形式，培育一批专业的机构出租人，引领住房租赁市场的规范发展，逐步优化租赁市场参与主体，形成规范、稳定的住房租赁市场。同时，应加快住房租赁市场立法，整顿租房市场乱象，规范租赁行为，明确租赁双方的权利义务，建立稳定的租期、租金制度，逐步满足租房居民基本公共服务均等化的需求。另外，政府部门需要全面系统地认识住房分区域市场的异质性变化特征，正确处理好住房市场整体性、结构性和差异性的辩证关系，充分理解住房市场结构优化的路径选择，创新调控思路，强化差别化和有针对性的住房政策。有条件的地区可以对住房租赁企业、机构和个人，给予差异性的税收优惠，东部发达城市应特别关注新市民，包括外来务工人员、新毕业的大学生、青年教师、医生等专业技术人员在城市就业时的居住问题，积极盘活存量房屋用于租赁。

需要指出的是，作者意识到本文只是对住房市场结构与房价的关系进行了初步探索，两者之间关系背后更深层次的理论机制及其在不同情境下的作用特征，都有待进一步深入研究。